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Imobiliária

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A COMPRA DE UM IMÓVEL

  1. Residência
    a)    Certidão de propriedade expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
    b)    Certidões de tributos municipais.
    c)    IPTU atual do imóvel
    d)    Últimas contas de água, luz;
    e)    RG, CPF  do vendedor e esposa se for casado e neste caso certidão de casamento.
    f)    Certidão negativa do distribuidor cível, execução fiscal (estadual e municipal), falências e concordatas;
    g)    Certidão negativa do distribuidor criminal, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, Cartórios de Protestos.
  2. Residência em condomínio:
    a)     Ata de Assembléia e declaração da administradora ou síndico de quitação dos encargos do condomínio;
    b)    Convenção do Condomínio e Regulamento Interno.;
    c)    Certidão negativa de ações trabalhistas contra o condomínio;
  3. Em caso de locação:
    a)    Carta de desistência da compra pelo inquilino, com firma reconhecida;
    b)    Contrato de locação.
  4. Vendedor é Empresa/Pessoa jurídica:
    a)    “due diligence”
    É um processo de investigação e auditoria nas informações de empresas, fundamental para a confirmação dos dados disponibilizados aos potenciais compradores ou investidores.
        Esse processo tem variações claras conforme a natureza do negócio e o tamanho da empresa     mas, basicamente, se refere a questões de ordem financeira, contábil e fiscal, além de     aspectos jurídicos societários, trabalhistas, ambientais, imobiliários, de propriedade     intelectual e tecnológica.
        Enfim, trata-se de um trabalho que deve identificar os ativos e passivos contábeis e     jurídicos, permitindo maior segurança na negociação, para os compradores, acionistas ou     investidores. Nesse processo, o conhecimento técnico e a atuação ética com garantia de     imparcialidade e confidencialidade da equipe é essencial para que a operação seja bem sucedida.
    a)    CNPJ, Contrato Social com todas as alterações contratuais;
    b)     RG e CPF dos representantes legais da empresa;
    c)    Certidão Negativa do INSS, receita Federal, Estadual, Distribuidor, Cartórios de Protestos;
  5. Compradores
    a)    CPF e RG dos compradores;
    b)    Certidão de casamento quando for o caso.

 

PERGUNTAS FREQUENTES

1) Quais as definições de áreas do imóvel?
Área comum – Área compartilhada por todos proprietários das unidades autônomas de um condomínio. Exemplos: lobby de entrada, área de lazer, corredores e demais áreas de circulação.
Área privativa – Área de um imóvel de uso privativo e exclusivo de seu proprietário ou morador, delimitada pela superfície externa das paredes.
Área total – Somatória da área privativa da unidade autônoma com a área comum de divisão proporcional entre os condôminos.
Área útil – Soma das áreas do piso dos compartimentos de um imóvel, sem contar a espessura das paredes. Também conhecida como “área de vassoura”.

2) O que é Fração ideal?
Coeficiente ou percentual de participação no terreno relativo à unidade autônoma.

3) O que é Correção monetária?
Mecanismo para atualizar o valor da moeda e seu poder de compra, com base em índice de inflação apurado no período. A correção monetária visa compensar os efeitos da inflação.

4) O que é IGP-M (Índice Geral dos Preços – Mercado)?
Índice de correção monetária calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. Nos contratos de compra e venda de imóveis, por exemplo, o IGP-M é um índice que pode ser utilizado para atualização monetária, principalmente após a conclusão das obras.

5) O que é INCC (Índice Nacional de Custo da Construção Civil)?
Índice calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas concebido com a finalidade de aferir a evolução dos custos de construções habitacionais. Nos contratos de compra e venda de imóveis o INCC é um índice utilizado para atualização monetária durante o período de obras.

6) O que é Tabela Price?
É uma tabela para cálculo de prestações de um financiamento, também chamada de Sistema Francês de Amortização. Como em outros sistemas, cada prestação é resultante de duas partes: uma de amortização da dívida principal e outra de juros, o método de cálculo da Tabela Price é manter as prestações constantes, sendo que, ao longo do prazo de financiamento, a amortização aumenta, enquanto os juros diminuem.

7) O que é SAC (Sistema de Amortização Constante)?
Ao contrário do sistema pela Tabela Price, no SAC as prestações iniciais são mais altas, mas as amortizações do saldo devedor são constantes – uma vez que uma parcela fixa da prestação vai abatendo o saldo da dívida, e é sobre ele, cada vez menor, que se aplicam os juros. Isso faz com que o valor pago de juros e as prestações tornem-se decrescentes ao longo do tempo.

8) O que é Valor Presente?
Importância equivalente, hoje, às quantias que serão recebidas ou pagas no futuro, descontando-se a taxa de juros que será aplicada ao longo do prazo de pagamento. O mesmo que valor atual.

9) O que é Valor Venal?
Valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando-se em consideração metragem, localização, destinação e características.

10) O que é uma Cessão de Direitos?
É a transferência de todos os direitos e obrigações que constam no compromisso de compra e venda à uma terceira pessoa, formalizada através de assinatura de “Instrumento de Promessa de Cessão de Direitos e Obrigações” onde deverão constar as assinaturas do Cedente (quem está cedendo), Cessionário (novo comprador) e da Vendedora.

11) O que é vistoria da unidade?
É o momento em que você poderá verificar a execução dos serviços de sua unidade e assinar o termo de vistoria.

12) Quando irei receber as chaves da minha unidade?
Após realizada a vistoria, serão verificadas as condições para a entrega das chaves.
Se a unidade estiver quitada, após a emissão do habite-se é possível entregar as chaves.
Se a unidade tiver financiamento bancário, a entrega das chaves será após a assinatura e registro do contrato de financiamento.
Se for através de assinatura de escritura de alienação fiduciária, a entrega ocorrerá na mesma data da assinatura da alienação fiduciária.

13) O que é habite-se?
Auto de conclusão da obra, lavrado pelo poder público municipal, que atesta conclusão das obras nas condições do projeto aprovado. A concessão do habite-se é uma das condições para a entrega das chaves. A emissão do documento implica em vistorias no local, para verificar se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado, e se atende aos vários requisitos legais (parecer do Corpo de Bombeiros, das companhias de energia elétrica, água e gás, entre outras).

14) O que é Registro de Imóveis?
Inscrição do documento relativo à propriedade de um imóvel no registro competente, para que o direito de propriedade tenha validade legal. O Registro de Imóveis é o documento em que se realizam todas as mudanças, alterações e extinções dos direitos referentes ao imóvel, com caráter de autenticidade. Em outras palavras, o documento, além de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel. Este nome é dado também ao cartório especial onde são praticados todos os atos relativos à constituição, declaração, transferência ou extinção de direitos reais sobre os imóveis.

15) O que é financiamento bancário?
É o custeamento das despesas para construção ou compra de um imóvel, geralmente com a garantia hipotecária do mesmo, para pagamento posterior em forma de prestações – que compreendem a amortização do capital, respectivos juros, correção monetária, bem como taxas de administração e outras.

16) O que é FGTS?
Sigla de Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. É uma conta poupança aberta pelo empregador em nome do empregado. Conforme determinação legal, mensalmente o empregador deve depositar 8% do salário de seu funcionário nesta conta – que rende juros e tem correção monetária. O saldo do FGTS pode ser resgatado pelo empregado caso ele seja demitido, ou queira comprar um imóvel que se enquadre nas regras do SFH.

17) O que é SFH (Sistema Financeiro da Habitação)?
Criado pela lei federal nº 4.320 de 04/08/1964, ele objetiva a captação de recursos a juros baixos, para repasse à área habitacional, na forma de financiamento para a produção de imóveis e compradores da casa própria. O imóvel tem que ser para uso próprio de quem compra e pelas regras atuais deve ter valor máximo de avaliação de R$500.000,00, sendo permitida a utilização do FGTS para abatimento da dívida.

18) O que é Carteira Hipotecária (CH)?
Linha de crédito imobiliário utilizada por grande parte dos bancos privados. Diferente do SFH não há valor máximo de avaliação do imóvel, os valores mínimo e máximo de financiamento são definidos pelas próprias instituições financeiras, com juros livres. Os candidatos a essa modalidade de financiamento não podem utilizar o saldo do FGTS como parte de pagamento, mas podem possuir outro imóvel (financiado ou não). A garantia do banco é a hipoteca do imóvel financiado.

19) O que é Alienação Fiduciária?
Ato de transferência de um bem imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse do bem, para seu uso. Após quitada a dívida, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.

20) O que é convenção de condomínio?
Documento jurídico que estabelece as normas de convivência entre os condôminos, bem como a forma de utilização das áreas de uso exclusivo e comum, entre outros aspectos.

21) O que é escritura definitiva?
Ato jurídico, lavrado em cartório, onde o vendedor transmite ao comprador a posse e domínio do imóvel, quando quitada a unidade. É necessário que a escritura definitiva seja registrada junto ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para que a propriedade seja regularmente transferida.

22) O que é ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)?
Também denominado Imposto de Transmissão Intervivos em alguns municípios. Tributo cujo fato gerador é a transação imobiliária, cobrado pela prefeitura sempre que há transmissão de propriedade de bens imóveis. O recolhimento dessa taxa, que varia de acordo com a legislação estadual, é de responsabilidade do comprador. Em São Paulo, por exemplo, a taxa é de 2% sobre o valor do imóvel.